On pense souvent qu’un CDI et un apport sont indispensables pour obtenir un crédit immobilier. Mais est-ce vraiment le cas ? Investir dans l’immobilier sans contrat longue durée ou sans grosses économies, c’est possible ?
Cet article de blog va répondre à bon nombre de questions grâce à notre expérience sur le terrain et d’échanges avec des professionnels du secteur.
Est-ce qu’il faut un CDI pour investir dans l’immobilier ?
Le CDI n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt. Certes, il facilite les choses pour obtenir le financement de la banque, mais on peut faire sans.
Pourquoi les banques aiment le CDI : stabilité, revenus réguliers ?
Mettons-nous à la place d’une banque. Lorsque vous prêtez de l’argent, le but est d’être sûr d’être remboursé (et de faire des bénéfices grâce aux intérêts). UN CDI vous rassurerait beaucoup plus qu’un CDD de 2 ans, vous voulez être sûr que la personne va continuer à toucher de l’argent, surtout pour un crédit immobilier, qui est un prêt à longue durée. Un CDI représente, pour elle, plus de stabilité financière et un risque de défaut plus faible. Lorsqu’on prête de l’argent, on veut des garanties, les banques respectent la même logique.
Sauf que le monde évolue, et les banques s’y sont aussi adaptées. Par exemple, il n’y a jamais eu autant d’auto-entrepreneur, + 8 % en 2024 (source URSAF).
“Entre fin 2019 et 2024, sur 1,1 million d’emplois créés dans le secteur privé, 900 000 furent des CDI ; c’est donc la forme d’emploi prépondérante, toujours une majorité et à un niveau élevé.”
Yves Jauneau Responsable de la Division Synthèse et Conjoncture du marché du travail à l’Insee
Les profils autrefois atypiques pour les organismes bancaires le sont de moins en moins. Les banques s’adaptent, elles aussi, à la réalité du marché, sous certaines conditions…
Cas concrets d’investisseurs sans CDI (auto-entrepreneurs, CDD, intérimaires)
Tous nos élèves n’ayant pas de CDI ont suivi le même procédé.
Ils ont présenté :
- Un historique bancaire propre
- Des revenus réguliers, même sans contrat fixe
- Un projet solide et rentable
Prenons l’exemple de Jean qui possède plus de 2 millions d’€uros de patrimoine. Il n’avait pas de CDI non plus et il enchaînait son 3e CDD d’affilée.
Il a présenté des revenus réguliers sur une longue période (36 mois).
Il a nettoyé ses comptes en présentant 3 à 4 mois de compte propre (pas de compte à découvert et en épargnant). Ce sont des signaux qui sont très positifs pour une banque.
Enfin, il a présenté un projet clair avec une approche inédite qui permettait à la banque de se projeter en toute sérénité. Cette approche est disponible dans la JL Formation.
Que regardent les banques vraiment aujourd’hui ?
Historique bancaire
Les banques prennent généralement vos 3 derniers relevés de compte, elles peuvent même remonter vos comptes sur les 6 derniers mois.
Pourquoi font-elles ça ? Leur objectif est d’évaluer ton comportement de gestion.
Elles vont analyser :
- Si vous êtes à découvert, et si oui à quelle fréquence ?
- Si vous êtes en capacité d’honorer tous vos prélévements automatiques
- Si vous avez des crédits à la consommation en cours
- Votre capacité a épargné régulièrement (même des petites sommes)
- Des dépenses excessives ou impulsives
💡 Un compte bien tenu, sans incidents bancaires, rassure énormément un conseiller.
Capacité d’endettement
C’est peut-être le critère le plus important. C’est fondamental. La capacité d’endettement correspond au pourcentage de tes revenus nets qui peut être consacré au remboursement de crédits (crédit immobilier ou/et crédit consommation).
Les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) sont strictes :
- Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % assurance incluse
- La durée du crédit est généralement limitée à 25 ans
👉 Voici un exemple :
Dans le cas ou vous gagnez 2 000 € nets/mois, vos mensualités ne pourront pas dépenser 700 € environ.
La banque va aussi regarder combien vous reste-t-il à vivre, quel somme va vous rester après avoir payé votre crédit. Dans le cas ou vous avez une famille nombreuse ou des charges fixes importantes, cela entre aussi en jeu.
Résilience du projet
Les banques vont aussi s’intéresser de plus en plus à la solidité du projet immobilier lui-même, qui plus est dans la période d’incertitude économique ou de tension actuelle sur le marché.
Elles vont notamment analyser :
La localisation du bien
- Votre bien est-il dans un secteur porteur et dynamique, avec une bonne demande locative ?
- Votre projet est-il dans une zone tendue ou, au contraire, dans une zone à faible attractivité ?
- Y a t-il un risque accru de vacances locatives ?
La vacance locative est la période pendant laquelle un logement est inoccupé entre deux locataires. (fin d’un bail, départ de locataire).
Pourquoi c’est un problème ?
Parce que durant ce temps-là vous allez continuer à payer les charges (crédit, taxe foncière, etc.). Et tout cela sans percevoir de loyer.
👉 Donc de trop longues vacances locatives réduiront votre rentabilité et peut mettre en difficulté votre budget, surtout si elle se répète.
C’est la raison pour laquelle les banques y sont attentives.
Le type de bien
- Votre bien est-il facilement revendable ou relouable ?
Convient-il à une demande large, beaucoup de type de personnes sont-elles susceptibles de louer ce bien ? (studio, T2 bien situé, etc.) ou est-il trop spécifique (grande maison isolée, atypique…) ?
Le rendement et la rentabilité
- Le cash-flow est-il positif ou neutre après impôt ?
- La rentabilité brute est-elle suffisante pour couvrir le coût de l’emprunt ?
- Le montage est-il optimisé (travaux déduits, LMNP, etc.) ?
Le plan B
- En cas d’imprévus (non-location, baisse de loyer, retard de travaux…), le projet reste-t-il solide ?
- Y a-t-il un plan de secours crédible (mise en location longue durée si courte durée ne fonctionne pas, revente possible sans perte…) ?
💡 Ce qu’attend la banque : un projet cohérent, réaliste, et suffisamment robuste pour encaisser les aléas.
Même si votre profil est bon, un projet fragile ou bancal peut être un motif de refus.
Peut-on investir dans l’immobilier sans épargne ?
Le mythe de l’apport obligatoire
Contrairement à ce qu’on pense, avoir un crédit en vue d’un projet immobilier, c’est possible. On appelle cela un prêt à 110 %. Ce type de prêt est fait pour couvrir tous les frais de votre projet (achat + frais de notaire + travaux).
Ce type de financement repose sur :
- La rentabilité du bien
- La capacité d’endettement
- La confiance que vous inspirez à votre conseiller
Néanmoins, ce type de prêt est plus dur à obtenir, surtout dans la conjoncture actuelle, augmentation des taux d’intérêts sur les crédits, inflation, climat hostile dans le pays…
Comment convaincre sans apport ?
- Montrez un projet avec un cashflow positif même avec un financement intégral
- Apportez des devis travaux et un plan de location clair.
- Faites des devis auprès des professionnels des bâtiments pour étoffer votre dossier.
- Faites une étude de marché pour votre bien. En prenant l’exemple de bien situé au même endroit et le prix qu’il coute, en regardant la tension locative par exemple…
- Préparez un dossier bancaire bien construit (modèle fourni dans la formation)
Quels documents présenter à la banque quand on n’a pas de CDI ?
- 2 ou 3 derniers bilans ou relevés de revenus
- Justificatifs de missions ou contrats
- Avis d’imposition
- RIB, identité, justificatifs d’adresse
- Plan du projet immobilier (résultat net mensuel, rentabilité, localisation, photos)
Conseil de pro : Rédigez une présentation du projet comme une mini-étude : cela rassure et montre que vous savez où vous allez. Pensez-y on n’a qu’une seule occasion de faire une bonne première impression. Plus la présentation est professionnelle, mieux c’est.
Quelle stratégie adopter si je pars de zéro ?
Voici nos conseils pour un projet immobilier quand vous partez de 0.
Dans le cas où vous n’avez ni CDI, ni apport personnel, nous vous conseillons un projet simple, qui limite les risques et qui vous parait vraiment sûr, à la banque et à vous.
3 idées qui suivent ce principe :
-
Optez pour un studio dans une ville universitaire.
Pour ce type de bien le prix d’achat est peu élevé, cela ne nécessite pas ou peu de travaux…
De plus, les chances de trouver un locataire régulièrement sont très élevées. Les campus une fois sortie de terre reste pendant de longues années au même endroit et les étudiants aussi, les baux de 3 ans sont parfaits dans ce type de cas.
Résultat ? Le rendement de ce type de bien n’est pas le plus élevé, mais il va être plus facile de présenter un projet à la banque.Vous pouvez viser 5 à 7 % de rendement brut sans trop de risques.
L’inconvénient ? Ce n’est pas avec ce type de projet que vous allez gagner le plus d’argent, le taux de rentabilité sera bon. Mais gagner beaucoup d’argent sera difficilement possible, sauf si vous multipliez ce type d’investissement.
- Colocations avec travaux (fort rendement)
La colocation permet de décupler le rendement locatif d’un même bien :
- Loyers cumulés > loyer global : En effet louer 3 chambres séparément rapporte plus que louer le logement en entier.
- 🎯 Public ciblé : jeunes actifs, étudiants, alternants, internes, etc. ➝ très large demande.
- Rentabilité plus élevée : Visé 8 à 10 % de rentabilité est envisageable. L’idéal est un T4 ou T5 bien placé ensuite transformé en 3 ou 4 chambres indépendantes et confortables avec des espaces communs chaleureux.
- L’inconvénient de ce type de projet est que vous devez gérer plus de locataires. Et vous le verrez très vite, gérer l’humain est la partie la plus compliquée. Aussi, avoir des longues périodes peut s’avérer être compliqué.
-
Location courte durée dans des villes secondaires
Ce levier est extrêmement puissant et utile, mais trop peu utilisé.
- Des villes secondaires, mais très touristique (comme Annecy, La Rochelle, Pau, Colmar…) sont moins chères à l’achat, mais peuvent générer de très bons revenus touristiques ou professionnels.
- Avec des Airbnb ou des Booking en location très courte durée, vous pouvez multiplier les loyers par 2 ou 3 par rapport à une location classique.
- L’inconvénient de ce type de projet est le manque de visibilité. Les banques pensent d’être sûr à 100 % que votre bien sera louer en location courte durée. Aussi, une location courte durée mettra beaucoup plus de temps à être comptabilisé dans vos revenus qu’un projet immobilier avec une location longue durée. Cela peut faire la différence si vous avez l’ambition d’enchainer les projets immobiliers.
💡 Assurez-vous que la ville autorise la location courte durée, et ciblez des secteurs avec une vraie demande (centre-ville, proximité gare, zone touristique ou thermale).
Que faire si vous êtes débutant, sans CDI ni épargne ?
- Le CDI et l’épargne facilitent, mais ne sont pas indispensables
Ce qui compte : la stratégie, le mindset, et un bon dossier